農地は国民の食糧を生産する基盤であることは言うまでもありません。
この大切な農地を守っていくために、農地の売買・賃借・転用等をするには、農地法によりその権利関係を明確にして、農地の所有者や耕作者の権利を守り、有効活用を図る必要があります。
また、住宅、工場等を農地に建設するためには、周囲の農業生産との調整を図る必要もあります。
このように、農地法とは農業の基盤である農地の所有や利用関係の「効果的および効率的な農地の利用」を目指した法律なのです。
農地転用とは
農地転用とは、簡単に言えば「農地を農地以外に利用すること、または他人に売ったり貸したりすること」です。
国の農業保護政策により、勝手に農地を農地以外のものに利用することはできません。
農地以外に利用したい場合には、農地転用の許可・届出が必要になります。
農地法で制限を受けていると・・・
農地法によって制限を受けていると、建設・開発などができません。農地転用の手続きが必要になります。
もし農地法違反が発覚した場合、3年以下の懲役、または３００万円以下の罰金の適用があり（農地法９２条）、また工事の中止命令などが出されることもあります。
工事中止命令が出されてしまうと、建設など工事がストップしますので経済的損失を受けます。
つまり農地法違反は、結果的に多大な損害をもたらす可能性があります。
農地転用手続きは、大変重要ということをご理解下さい。
農地の確認
農地転用手続きにおいて、最初に「農地」かどうかお確かめ下さい。
農地かどうかについては、不動産登記簿の「地目」をご確認ください。
もし「田・畑」などが記載されていれば、農地ということになりま。 一見すると普通の土地であっても、書類上「農地」になっていれば、様々な制限を受けます。
これから宅地造成・開発などを検討されている方は必ず不動産登記簿でご確認ください。
農地転用の手続
農地転用の手続きについてご説明します。
都市計画区域内（※１）の農地を転用する場合
都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域に分けられています。そのため手続きも異なってまいります。
市街化区域
農地法上の農地転用の許可は不要、但し、農業委員会への届出は必要
市街化調整区域
同区域内の農地は、農地転用許可が必要
但し、同区域内は農振法の農用地区域に設定されている場合が多く、このような場合、農地の転用は原則不許可になります。
農用地を転用するためには、農用地区域からの除外が必要となり、その上での申請をします。
※１ 市街化調整区域内において開発許可（宅地の造成など）を行う場合には、「都市計画法」に基づき都道府県知事等の開発許可が原則必要になります。
※２ 農用地区域内の農地を転用する場合
農用地区域とは、「農業振興地域の整備に関する法律」（農振法）に基づき、市町村が農業振興地域整備計画において、今後長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地の区域として定めているものです。
このため、農地法における同区域内の農地転用は、一定の限られたものを除き、原則不許可となっています。
また、農用地区域内の開発行為に対しても、農振法において規制されています。
ただ、一定の要件を満たす場合には、転用しようとする農地に対して農用地区域からの除外申請を行い、除外してもらうことが可能になります。
つまり、農用地区域内の農地を転用するには、まず農用地区域から当該農地を除外してもらったうえで、農地法による転用許可を得る必要があります。
◎農用地区域らの除外申請は、自治体により異なりますが、年に数回しか受け付けていませんので、申請時期に注意が必要です。
都市計画区域以外の農地を転用する場合
１ヘクタール以上の大規模な開発行為については、都道府県知事の許可が必要となります。
「届出」について
相続により農地を取得する場合や一定の地域では、厳密に農地を「農地転用」する適否を検討・審査する必要がない場合があります。
このような場合でも、「届出書」を提出することが必要となります。
農地法3条の許可申請手続
自分の農地を、耕作する目的で他人に所有権を移転し、または地上権、質権、賃借権などを設定、もしくは移転する場合には、農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければなりません。
農地を他人に売ったり貸したりする
農地法4条の許可申請手続
自分の農地を、農地以外のものに転用する場合には、都道府県知事の許可（4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可）を受けなければなりません。
農地をそれ以外に転用し、自分で使用する（権利の移転、設定はなし）
農地法５条の許可申請手続
自分の農地を、転用を目的として他人に権利の設定、または移転をする場合には、都道府県知事の許可（４ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣の許可）を受けなければなりません。
農地をそれ以外に転用し、その土地を他人に売ったり貸したりする
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