実家を相続!空き家として放置しても売却しても税金がかかる?

実家を相続した場合、実際に住んでいなくても維持管理費用や税金がかかります。そのため売却を考える人も多いでのはないでしょうか?ところが、売却しようにも地価が下落している、他の相続人との話が折り合わない、更地にすると税金が高くなるなどの理由から、空き家として放置する人も多く社会問題化しています。しかし、要件を満たせば、空き家の売却時に3,000万円の特別控除を受けることができ、所得税の節税に繋がります。3,000万円の特別控除を受けるための要件と具体的な事例を確認します。

空き家の固定資産税

実際に住んでいなくても、「空き家」には維持管理費、税金などの費用が必要になります。空き家を所有するうえで最も大きな負担になるのが「固定資産税」です。

固定資産税とは

固定資産税の標準税率は1.4%で、家屋と土地の評価額にそれぞれ1.4%を乗じた値が正確な固定資産税の税額になります。

ただし、「住宅用地」にかかる固定資産税には優遇措置があり、住宅がある土地については200平方メートル以下の部分では税金が6分の1、200平方メートルを超える部分では3分の1に軽減されます。そのため、空き家であっても家をそのまま残しておいた方が結果的に固定資産税が安くなることになります。更地にすると税金が高くなってしまうことが「空き家問題」が増長した大きな理由といえます。

都市計画税にも注意

空き家のある地域が都市計画法によって「市街化区域」と指定されている場合、固定資産税だけでなく「都市計画税」もかかります。都市計画税の上限税率は0.3%となっています。また、固定資産税と同様に負担軽減のための減税措置があります。

空き家問題解決をめざした3,000万円の特別控除

実家などを相続したものの、実際には住むこともなく、そのまま放置する例が非常に多いです。前述の通り、固定資産税対策ということも考えられます。また、「いつか売るつもりだけど、売り方がわからない」「売るにも税金がかかるし、壊すにも費用がかかるから困っている」などで、管理の行き届かない状態の「空き家」は、近隣の治安悪化に繋がる社会問題として取り上げられるようになりました。

そのような問題に対応するため、2015年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。さらに平成28年度の税制改正で「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が施行され、相続によって空き家となった家屋を売却しやすくなりました。

この制度は、居住用財産を売却したとき、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。従来は、相続人が住まず、空き家になっていた家を売却したときには、特別控除の特例を受けることができませんでした。しかし、相続して空き家になっていた家を売却した場合も、特別控除の特例の対象となるため、より売却による税負担を減らすことができるようになりました。

節税効果の事例

譲渡所得 は譲渡価額から取得費と譲渡費用を除き、さらに特別控除3,000万円を差し引いて求めます。相続により取得した実家を4,000万円で売却し、譲渡費用(除却費用等)は200万円だったとします。取得費は概算取得費(譲渡価額の5%)で計算します。

・譲渡収入金額:4,000万円

・取得費4,000万円×5%=200万円

・譲渡費用:200万円

譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額4,000万円-(取得費200万円+譲渡費用200万円)ー特別控除3,000万円

特別控除を受けられない場合

譲渡所得にかかる税金は、3,600万円×20.315%=731万3,400円となります。

特別控除の特例を受ける場合

3,000万円の特別控除の適用要件を満たす場合、譲渡所得は3,600万円-3,000万円=600万円となります。さらに、譲渡所得にかかる税金は、600万円×20.315%(所得税15.315%+住民税5%)=121万8,900円となります。よって、 3,000万円の特別控除の特例を受けられた場合、731万3,400円-121万8,900円=609万4,500円の節税効果があるということになります。

3,000万円の特別控除の適用条件

相続した空き家の売却で、3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、以下の条件をすべて満たした場合です。

相続した家屋の要件

・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋。

・区分所有建築物は除外。 つまり、 マンションなどは適用対象外。

・相続する前、被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいた居住用家屋。相続開始により、空き家になった家屋。

譲渡する際の要件

・相続時から譲渡時まで、居住、貸付、事業に使われていない。

・耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけ売却する場合。

・譲渡期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日まで。

・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの。

・譲渡価額が1億円以下であること。 など

空き家を売却するなら早めに!

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、相続した空き家の売却時には3,000万円の特別控除制度が適用されるようになりました。この制度は2019年(平成31年)12月31日までの譲渡が対象になっているため、現在、空き家を所有していて売却を検討している場合は、すぐに行動を始める必要があります。

また、特例の対象となる家屋にはいくつかの要件があり、特に家の耐震改修を行っていることがポイントとなります。耐震改修を行うには、費用がかかりますが、国や自治体の補助金制度を利用できる場合があります。補助金制度に詳しい税理士などに相談しながら、3,000万円の特別控除要件を満たした上で、早めに売却することを検討したほうがよいでしょう。売却後は確定申告を経て、この特例が適用されます。確定申告時に必要な書類も多数あるので、漏れのないように準備を進めましょう。

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